あなたは、マンションを高く、スムーズに、売却したいと思っていませんか?

トラブルがなく、少しでも高く売ることができ、気持ちよくマンション売却ができる「マンション売却のコツ」を紹介いたします。

実際、マンション売却をするためには、様々な手続きが発生します。

マンションをスムーズに売るためにも、事前に、どのような手続きが発生するのか、確認しておくことが重要になります。
また、マンションを売る際には、不動産業者への仲介手数料、税金などの様々な費用/手数料が発生します。これらの費用についても、総額でどれぐらいになるのか、事前に知っておくことは、とても大切です。

そして、、、

これから、マンション売却を検討している方にとって、マンション売却をするなら、「少しでも高く売りたい!」というのが本音だと思います。
マンションの値段は高く売るための対策を行えば、相場よりも高く売ることができます。

予定している金額よりも、「100万円~300万円以上」も高い値段で、売却することだってできます。

これから、マンションを高く、しかも、トラブル無く、スムーズに売却できる方法を詳しく説明しますね。
「得するマンション売却方法』を実行して頂き、「マンション売却をしてよかった!」と言っていただけるような、マンション売却作業を実現していただければ、とても嬉しく思います。

では、、、、

これから、マンション売却をする予定の方へ、まずは、マンション売却手続きの流れ・スケジュール/費用(手数料)を説明させて頂き、そのと後で、「少しでもマンションを高く、しかも、スムーズに売るためのコツ」について、説明をさせて頂きますね。

マンション売却のコツ 手続き/スケジュール・費用・高く売るための方法を説明!

1)マンション売却の手続き/マンション売却の流れについて説明

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まずは、マンション売却には、どのような手続きが必要なのか説明させて頂きますね。
<マンション売却の手続き/流れについて>
1.マンション売却の決定
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マンションは、大切な資産を売却することになりますので、慎重に決定するようにしましょう。
ご本人だけでなく、ご家族とも相談をして、最終的に、マンション売却を決定してください。

マンション売却を決定したら、あとは、すぐに、マンション売却活動を開始しましょう。

2.マンション売却予定金額価格の査定(無料マンション査定の実施)
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マンション売却の手続きは、一般的には、不動産会社に依頼して行います。
不動産会社にマンション売却手続きをする前に、不動産会社へ、「マンションがいくらで売却できるのか?」査定依頼をするようにしてください。
不動産の査定/売却金額は不動産業者によって、全く異なります。
高く売るために、複数の不動産業者にマンション査定依頼をするようにしましょう。
査定依頼の方法については、後ほど、詳しく説明をさせていただきます。

3.不動産業者と契約・マンション売却活動開始!
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不動産業者から査定金額を受け取ったあと、各不動産業者の金額・提案内容を確認し、信用・信頼できる不動産業者と契約をしていただきます。
不動産業者の選定によって、「あなたのマンションが高く売れるかどうか、早く売れるかどうか、スムーズにトラブルなく売れるかどうか?」が決まると言っても良いほど、不動産業者の選定は、とても重要になります。そのため、不動産業者の選定は、かなり慎重に行う必要があります。
不動産業者の選定方法については、かなり詳しく、後で説明をいたします。
不動産業者(不動産仲介業者、不動産会社)と契約後、いよいよ、あなたの大切なマンションの売り出し/販売開始になります。


4.マンション売却/販売活動を開始!マンション売り出しの開始!
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不動産業者と契約後、不動産業者の担当者と相談をし、最終的なマンション売却/売り出し価格を決定後、いよいよ、マンションの売り出し/販売が開始されます。
不動産業者は以下の様な宣伝方法を使って、あなたのマンションが売れるように販売/宣伝活動を行います。

<マンション売り出し後の販売/宣伝活動>
point037_07チラシの配布(ポスティング、新聞折込チラシ)
point037_07雑誌広告
point037_07レインズ(不動産業者間のネットワーク情報・不動産業者同士で、物件情報を共有している情報システム)
point037_07ホームページ(自社ホームページ/不動産情報サイト)
point037_07店頭/店内でチラシ掲示/チラシ配布

このような宣伝活動を行います。
宣伝がとても得意な不動産業者に任せれば、非常に沢山の購入希望者・見学者を集めることが出来ます。


5.内覧/見学(内見)への対応
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不動産業者による宣伝・告知した物件情報を見て、あなたのマンション物件に関心のある方から、内覧/見学希望の連絡が入ります。
その後、日程/時間を調整して、内覧・見学者が、あなたのマンションに内覧(内見)/見学をします。
内覧(内見)/見学時に、あなたのマンション物件に満足をしていただくことが、とても重要になります。
満足をしていただければ、購入の意志を伝えていただけます。
ただし、購入決定前に、値引きを要求される場合があります。値引きをし過ぎると、大きな損失になってしまいますので、あまり値引きしないほうが良いです。
内覧/見学時の対応、値引き交渉への対応方法については、後ほど、詳しく説明をいたします。


6.売却/契約の締結
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内覧後に購入希望者が、購入の意思を示したら、お互いに条件を確認した後、売買契約を締結します。
この際に、手付金(売却金額の5-10%)を受領します。


7.売却金額残金の受領・マンションの引き渡し
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契約締結後に、売却金額残金を受領します。購入希望者がローンを申し込んでいる場合は、住宅ローンを借りることができるまで、待つ必要があります。
残金受領後、中古マンションの引き渡し/鍵を渡して、売却完了となります。

以上がマンション売却の手続き/流れの説明になります。
沢山の手続きが必要になりますが、ほとんどの手続きは、不動産業者の担当者がサポートをしてくださるので、ご安心ください。
実績が豊富で、親切な不動産業者に依頼すれば、とても簡単に、しかも、スムーズに、マンションを売却できます。

2)マンション売却期間は?どれぐらいの期間でマンションは売却できるの?
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マンション売却期間は、とても気になると思います。
実際には、マンションの所在地/築年数/駅からの距離/周辺環境/間取り/広さなどによって、売却期間は、大きく異なります。
とても人気のある物件であったり、たまたま、購入希望者がすぐに現れたというような場合であれば、数週間~1ヶ月でマンション売却完了できるということもありえます。一方で、人気のない物件の場合は、半年~1年以上の時間をかけても、全く売れないということも十分にありえます。

参考までに、マンションの一般的な売却期間を紹介しますね。

<マンションの売却期間>
マンションの売却決定から最終的な引き渡しまで
約6ヵ月

これが一般的な売却期間になります。
余裕を持ってマンション売却活動を進めるためにも、だいたい、約6ヶ月間のスケジュールを確保するほうが良いでしょう。

3:マンション売却の費用(諸費用)/税金は?
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中古マンションを売却するには、様々な費用・諸費用が発生します。

マンション売却手続きに、不動産仲介業者へ支払う仲介手数料以外にも、税金や司法書士に支払う費用・諸費用などの支払いが必要です。
では、中古マンション売却時には、具体的には、どのような費用・諸費用が発生するのか?中古マンション売却する際の費用・諸費用について、説明させていただきます。

○マンション売却費用1:不動産業者へ支払う仲介手数料
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中古マンションの売却手続きは、一般的には、不動産業者におねがいします。

不動産業者に売却手続きをお願いすることで、購入者を集客してもらうことができ、自分達で売却を進めるよりも、早く、高い値段で、売ることができます。

ですので、中古マンションを売る際には、不動産業者に依頼することになります。

不動産業者に依頼する場合には、仲介手数料が発生し、不動産業者に支払う仲介手数料の上限は下記のとおりとなります。

<不動産業者の費用:仲介手数料>(上限値)
・中古マンションの売却金額が400万円未満の場合

仲介手数料の上限=売却金額のおよそ5%程度

・中古マンションの売却金額が400万円超の場合

仲介手数料の上限=売却金額の3%+6万円+消費税

仮に中古マンションが2500万円となれば、不動産業者へ支払う手数料=(2500万円X3%+6万円)X1.08=874,800円となります。

上記の仲介手数料の計算式は最大値になりますので、不動産業者によっては、この手数料よりも低価格で提示する場合もあります。

★仲介手数料は値引きできるのか???
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仲介手数料の金額は、結構、高いと思いませんか?かなりの費用になるので、この手数料を値引きしたいという方も、たくさんいらっしゃると思います。
実際には、不動産業者の仲介手数料は、慣習上、値引きをしないことが一般的です。まず、大手の不動産会社では、中古マンションの仲介手数料を値引きすることはありません。

一方で、中小零細の不動産業者であれば、値引きできる余地はあります。
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ただ、値引きの要求をすることで、値引きできたとしても、あまり値引きすることはオススメしません。
値引き依頼することで、中古マンション売却にかける広告宣伝費を少なくされたり、積極的に中古マンションを売ろうとしないなどの悪影響が生じてしまうことがあり、結果的に、売るまでに時間がかかったり、予想よりも、高く売れなかった・・・ということになりかねません。

値引き交渉をしたことで、仲介手数料を20万円下げてもらったけど、中古マンションの売値が40万円以上も安くなってしまったというのでは、トータルでは、-20万円の損失になってしまうわけです。

ですので、中古マンションを高く売ってもらうためにも、仲介手数料の値引きはしない方が、良いでしょう。

なお、不動産業者によって、販売力・宣伝力が違っており、あなたのマンションの売却金額はかなり違ってしまいます。
Aという不動産業者に任せたことで、他の不動産業者よりも、100万円以上も高値で販売できたという例は非常に多いです。

中古マンションを高値で売るためにも、不動産業者を選定する際には、複数の不動産業者に査定依頼をしましょう。そして、優先的に査定の高い不動産業者を選定することをオススメします。(*売却価格だけでなく、その不動産業者が信頼できるのか、実績があるのか、ネットで調べてから、最終的に依頼をすると良いでしょう。)

○マンション売却費用2:司法書士へ支払う、登記に関する費用も発生します!
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中古マンションの売却時には、登記関連の手続きを行わなければなりません。

登記手続きは司法書士に依頼します。

所有権の抹消・抵当権の抹消(住宅ローンが残っている場合)手続き費用は、3-6万円ぐらいです。

○マンション売却費用3:印紙代金は、マンション売却時には、必ず支払う必要あり!
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中古マンション売却の際には印紙税の支払いが必要です。これは法律で定められた金額なので、値引きできません。

下記が印紙税の費用です。

<物件の売却金額>
10万円超-50万円以下       印紙税 200円
50万円超-100万円以下       印紙税 500円
100万円超-500万円以下     印紙税 1,000円
500万円超-1,000万円以下    印紙税 5,000円
1,000万円超-5,000万円以下   印紙税 10,000円
5,000万円超-1億円以下     印紙税 30,000円

 

○マンション売却費用4:中古マンション売却した場合の所得税/住民税は、殆どの場合、支払う必要なし!
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中古マンション売却により収益が発生した場合、所得税/住民税が発生します。

ただし、自宅の中古マンションを売却する際に、住まなくなって3年を超える年の12月31日までに売却をすれば、特別控除3000万円を適用できます。
そのため、実際には、自宅の中古マンションを売却する場合、3000万円の利益が出なければ、所得税/住民税を支払わなくてもOKです。

3000万円以上の利益が出る方は極少数ですので、殆どの方は、自宅の中古マンション売却時に、所得税/住民税を支払う必要はありません。

以下は、3000万円以上の売却益が出た方、特別控除が適用できない方が支払うべき所得税/住民税の計算方法になります。

・売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以下のマンションを売却した場合

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税金の計算式

税金額(所得税/住民税)=売却益(売却金額-取得費・経費合計)×39.63%(所得税30.63%+住民税9%)

*復興特別所得税を含む

・売却した年の1月1日現在の所有期間が5年超のマンションを売却した場合
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税金の計算

税金額(所得税/住民税)=売却益(売却金額-取得費・経費合計)×20.315%(所得税15.315%+住民税5%)

*復興特別所得税を含む

以上が、住民税/所得税に関する説明です。

○マンション売却費用5:その他の諸費用として、引越し費用を忘れずに!

・引越し費用について
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現在、住んでいる場所から引っ越しをする場合は、引越し費用が発生します。
引越費用の相場は下記のとおりとなっております。

単身なら4万円前後
家族2名なら7万円前後
家族4名なら10万円前後
家族5名以上なら12万円前後

また、引っ越しする際には、新しく家電や家具を購入したり、引越し先のマンションのリフォームをしたりするなど、追加費用が発生する場合があります。特に、住み替え目的で中古マンションを売却する予定のある方は、事前に、これらの費用も計算しておくようにしましょう。

以上が、マンションの売却時に発生する費用・諸費用でした。

マンションを売る際には、様々な手続きが必要になります。
殆どの手続きは、不動産業者が行っていただけるのですが、マンション購入に関心のある購入希望者が来訪する、内覧(内見)については、売り主が対応をする必要があります。

○内覧(内見・見学)の対策・準備について
内覧者(内見者・見学者)にマンションを購入していただくためにも、事前に以下の対策をしておくようにしましょう。
マンションを売却するまでに、平均して、5-7件程度の内覧(内見)に対応をする必要がありますが、毎回、手を抜かずに、事前に準備をすることが必要です。

・部屋を片付ける
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部屋がごちゃごちゃしていると、狭く見えてしまいます。
購入希望者が見学する際に、ごちゃごちゃして、たくさんの物が置かれていると、しっかりとチェックできないし、物の圧迫感を感じたりして、気持よく、見学をすることができなくなります。

住みながらマンションを売りたいなら、まずは、整理・整頓をしてください。

整理・整頓の仕方ですが、、、

□まずは、徹底的にいらないものを捨てましょう
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過去1-2年以上使っていないものは原則捨てる「今後、もしかしたら、使うかもしれない・・・」という理由で、どんどん物を置いてしまう方がいますが、そのような物の9割程度は、今後も使わない物がほとんどです。

また、

「これはすごく高いお金を払って購入した。全く使っていないけど、捨てるのはもったいない。。。」という理由で、物を置いてしまう方がいます。

このようなものも勇気を出して廃棄してください。どうしても、もったいないと思うなら、中古品の買取業者に販売したり、ネットオークションで売るようにしましょう。

勇気を出して、いらないものをたくさん捨ててください。

本気を出して、捨てるようにすれば、おそらく、ゴミ袋10袋以上の廃棄物が出るでしょう。

□いらないものを廃棄してから、整理整頓を!
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いらないものを廃棄すれば、かなり部屋全体はすっきりするし、部屋が広く感じられるでしょう。

いらないもの・ゴミを廃棄したあとで、整理整頓をするようにしてください。

・部屋の清掃を!
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整理整頓後には、部屋を綺麗に掃除しましょう。掃除機や雑巾を使って、徹底的に清掃をしてください。

よく使う水回り(トイレ、キッチン、お風呂、洗面台)については、見学者が来る前には、必ず、綺麗にしておきましょう。

・修理を!
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明らかに故障している箇所があれば、修理・修繕をしておくようにしてください。

リフォームのように、大幅な投資をする必要はありませんので、
故障・破損している箇所を修理・修繕しておくのみでOKです。

・見学者/内覧者が来訪される際は家族/ペットは外出を!
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見学者が来訪する際には、集中して見学をしていただくために、家族やペットには外出をしてもらうようにしましょう。

1人で対応するようにしてください。(夫婦の場合は、奥様が対応する場合が望ましいです。女性のほうがリラックスして、見学をしていただきやすくなります)

・ホスピタリティ、おもてなしを!
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見学者/内覧者が気持ちよく見学をしていただくように、下記の準備を行ってください。

□スリッパ
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□お茶菓子
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□空気の入れ替え
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□気温が低かったり、高い場合 エアコンをつける
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以上のような対策を行うようにしましょう。