所有しているマンションをどのようにすれば良いのか、迷っていませんか?

特に、転勤(家族全員での引っ越し、単身赴任、海外転勤)・移住(田舎、海外)・遺産相続などで、所有マンションを使わなくなった場合、マンションを売るか?貸すか?、どのように処分/処理したら良いのか悩んでしまいますね。

「マンションを売か賃貸か?」悩んでいる方へ、どちらに決めればよいのか、決定方法を説明をさせていただきます。

マンションを売るか貸すか?売る貸すどちらが良いのか(得するのか?)説明します!

1.マンションを売る貸す?まずは、マンションを売る場合/貸す場合のそれぞれのメリット/デメリットを把握しましょう。
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中古マンションを貸す場合のメリット/デメリットについて説明をさせていただきます。

・中古マンションを貸す場合

<メリット>
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毎月、収入が入ってくるのは、メリットが大きいです。

住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの支払金額よりも高い金額の家賃収入を得ることができれば、とても楽ですね。年間を通じて、利益が出るようであれば、不動産投資家として、資産運用をすることができます。

<デメリット>
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point049_04マンションを貸す場合には、様々な手続き/業務が必要

マンションを貸す場合には、様々な手続き/業務を行う必要があります。

point037_06不動産業者との契約:不動産業者に集客・管理を任せる場合は、不動産業者との契約が必要
point037_06リフォーム:居住者が快適に暮らせるように、壁紙の張替え、破損箇所の修理、水回りの清掃などを行う必要があります。
point037_06居住者の確保:入居していただく方を集客する必要があります。
point037_06家賃の回収:入居者から家賃を回収する必要があります。
point037_06入居者からの要望への対応:何かトラブルが起きた場合には入居者からの要望にすぐに対応をする必要があります。

point049_04収入は保証されていない
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入居者を確保できなければ収入はありません。
入居希望者が集まらなければ、収入は0円になってしまいます。
入居者を集めるために、リフォームをするなどして、大金を支払っても、入居者が集まらなければ、その費用が損になってしまいます。

特に、築年数が20年以上の古い物件で、あまり人気のないマンションを貸す場合には、入居者が集まらない可能性もありますので、不動産業者に事前に、「マンションを貸した場合に、借り手がつくかどうか」を確認してから、リフォームをするかどうか決定しましょう。もし、借り手がつきそうにないのであれば、リフォームをしないで、売却手続きを進めた方が良いでしょう。

point049_04家賃収入が少なくなる可能性がある
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マンションを貸したとしても、思った金額では借り手がつかずに、値下げをして貸すことになる場合もあります。その結果、見込んでいた家賃収入が、かなり低くなってしまう可能性があります。家賃収入はあくまでも、現時点の相場での収入であり、今後、マンションが老朽化したり、地域の地価の変動により、将来は、さらに低い家賃収入になる可能性も十分にありえます。

point049_04様々な経費が発生する
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マンションを貸す際に、水回り・部屋全体の清掃/ハウスクリーニングや、壁紙の張替えを行うので、それらの費用として、数十万円を支払う必要があります。マンションに居住していた場合と同様に、固定資産税・管理費・修繕費など、様々な経費が発生します。また、不動産業者にマンションの管理を任せる場合は、別途、管理委託費が発生します。

point049_04家賃を回収できない場合がある
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入居者の中には、予定通りにマンションの家賃を支払わない方もいらっしゃいます。中には、長期間、家賃滞納をしているにもかかわらず、マンションに居座る方もいらっしゃいます。

このような状況になると、家賃収入が入ってこないし、今後のマンションの処分についても、非常に困ってしまいます。家賃を支払えない方は少なからずいらっしゃいますので、家賃を貰えない/居座られてしまうというようなトラブルが起きる可能性もあることを知っておきましょう。

point049_04要望/トラブル対応
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マンションを貸す場合には、借り主からの様々な要望に対応をしなければなりません。
お風呂/トイレなど設備の故障や、騒音などのクレームへの対応。引っ越しをする際の原状回復・敷金返還についての要望。また、借り主に対して、隣人・管理会社からのクレームが入る場合もあります。
良い借り主であれば問題ないのですが、クレーマーのような借り主にマンションを貸してしまいますと、後々、大きなトラブルが発生する可能性があります。

以上が、マンションを貸す場合のメリット/デメリットになります。

なお、最近では、民泊という、旅行客に対して、マンションを貸す方法が注目されています。
主に、外国人観光客に対して、マンションを貸すことで収益/収入を得ることができます。

特に都市部では、ホテル不足が深刻でして、ホテルの宿泊先のない外国人観光客は、個人のマンション・アパートに宿泊しようとする動きがあります。

そのような外国人観光客が、自分のマンションに、たくさん宿泊していただくことができれば、高収入を期待できます。
外国人観光客の集客方法は、民泊サイトのAirbnbというサイトに登録をすることで、集めることができます。
ただし、外国人観光客のマナーがあまり良くないことがある、赤の他人がマンションに出入りすることが気持ち悪いなどの理由から、民泊を禁止しているマンションも増えていますので、外国人観光客に貸す場合は、マンションの組合で許可されているかどうかを、確認しておく必要があります。また、外国人観光客にマンションを貸すことには、リスクが伴います。たとえば、器物損壊、部屋が壊される、近所迷惑になる可能性もあるということもありえます。外国人観光客にマンションを貸すという民泊行為をしたいのであれば、これらの注意点を確認した上で、進めるようにしましょう。

次に、中古マンションを売却する場合のメリット/デメリットについて説明させていただきますね。

・中古マンションを売る場合

<メリット>

point037_06売却収入が入る
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まとまった収入が入るため、今後の新居購入・引っ越しなどの資金計画を立てやすい。

point037_06マンションを貸す場合と違い、売却後の手間/負担がない
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マンションを貸す場合は、入居者とのやり取りが何度も発生することになります。一方で、所有マンションを売却する場合には、売却後、買い主とやり取りすることは、ほとんどありません。
手間や負担がないというのは、大きなメリットになります。

point037_06借り主とのトラブルに巻き込まれることがない

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マンションを貸す場合には、借り主による、家賃の滞納・不当なクレームなどのトラブルに巻き込まれる可能性がありますが、マンションを売却すれば、そのような煩わしいトラブルに巻き込まれることはありません。
実際、マンション売却を決断する方の中には、借り主とのトラブルを避けたいために、マンションを貸さずに、売却を決断する方も多いです。

<デメリット>

point037_06所有マンション売却時に住宅ローンを完済する必要がある。
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住宅ローンが残っている場合は、所有マンション・物件を売却する際に、売却収入で完済する必要があります。もし、売却収入だけでは住宅ローンを完済できない場合、足りない金額を自己資金で充当して、返済する必要があります。

もし、所有マンション売却時に、売却金額+必要であれば自己資金で、住宅ローンを完済できない場合は、所有マンションを売却することはできません。

point037_06売却手続きは様々な手続きが必要
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マンション売却をするためには様々な手続きが必要になります。
具体的な手続きとして、下記の手続きを行うことになります。

1)マンション価格の査定
所有マンション・所有物件がいくらで売れるのか?マンションの売却金額を査定する。

2)不動産業者に依頼
査定金額を確認し、査定金額が高く、信用できる、不動産に売却手続きを依頼する。

3)売却/販売活動
不動産業者が、チラシ/インターネットなどを駆使して、マンションの宣伝を行います。

4)内覧/見学
購入希望者が、マンションへ来訪をします。内覧・見学時には、売り主が対応をする必要があります。

5)売却/契約の締結
購入の申し込みがあれば、契約をします。

6)売却金額残金の受領・中古マンションの引き渡し
契約締結後に、売却金額残金を受領します。

このようにマンション売却作業は、様々な手続きを行う必要があります。実際には、ほとんどの手続きを不動産業者がサポートをしてくださるので、大変な手間がかかるというわけではありません。

ただし、内覧/見学の対応については、事前に室内を清掃したり、スケジュールを開けておく必要があります。実際、マンションが売れるまでに、平均5-7件程度の内覧者への対応が必要になるようですので、内覧者への対応は、少し負担になります。

point037_06所有マンション売却するには時間がかかる
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所有マンション売却するためには、全く0の状態からマンション引き渡し/売却収入を得るまでに、だいたい、半年程度の時間がかかります。

すぐに売却したくても、そんなに簡単に売れるものではありませんので、半年程度かけて、じっくりと売却手続きを進めるほうが良いです。

以上が、所有マンションを売却する場合・貸す場合のメリット/デメリットについて説明をさせていただきました。

2.マンションを売るか貸すか?どのようにして、売る貸すかどうかを判断すれば良いのか?
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所有マンションを売るべきか、それとも、賃すべきかどうか、前述したメリット/デメリットを考慮して、最終的に、マンションを売るか/貸すかを決めるようにしましょう。

下記の項目もチェックしておくことで、判断をすると良いでしょう。

1)マンションの売却予定金額
2)マンションを貸した場合の家賃収入
3)住宅ローンの残りの金額
4)購入する場合の新居取得費用
5)資産の状況(どれぐらいの資金を準備できるか、余裕資金)

これらをチェックした上で、メリット/デメリットも考慮して、最終的に「売るか貸すか」を判断すれば良いです。
3)-5)については、ご自身で想定できるかもしれませんが、「1)マンションの売却予定金額と2)マンションを貸した場合の家賃収入」については、自分たちで計算・想定することは難しいと思います。

面倒な手間をかけずに、とても簡単に「1)マンションの売却予定金額と2)マンションを貸した場合の家賃収入」をチェックする方法を説明しますね。

3.マンションの売却予定金額とマンションを貸した場合の家賃収入をチェックする方法について

1)マンションの売却予定金額のチェック方法について
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マンションの売却予定金額を確認する方法ですが、一番簡単な方法は、不動産業者に査定依頼をする方法です。
不動産業者であれば、マンションの査定にとてもなれていますので、非常に簡単に、マンションの売却予定金額を教えていただくことができます。

ただし、不動産業者の査定金額は、不動産業者によって、全く異なっております。たとえば、ある業者では2800万円だったのに、他の業者では、3000万円を超えていた!ということは、非常に良くあります。100万円~300万円以上も差がつく場合が多々ありますので、不動産業者に査定する際には、必ず、3社以上の不動産業者に査定をお願いすするようにしましょう。

3社以上に査定依頼をすることで、おおよその売却金額を理解できますので、「マンションを売れば良いのか、マンションを貸せばよいのか」を判断する材料になるでしょう。

ただ、一社ずつ不動産業者に電話をして見積もり・査定依頼をするのは、とても面倒ですよね。
そこで、オススメの方法が、一括不動産査定サイトを利用することです。

イエウールというサイトを利用すれば、とっても簡単に、3社以上の不動産業者にマンションの売却金額を査定することができます。

イエウールで一括査定するメリット!

point049_04申し込みはたったの60秒で!査定は無料!
イエウールの申し込みはとっても簡単です。ホームページから、簡単な情報を入力するだけで、あなたのマンションの売却金額を知ることができます。査定は無料です!

point037_061200社の不動産業者が登録されている
登録されている不動産業者は大手から中小の業者まで多数の業者が掲載されており、総数は1,200社を超えています。中小だけでなく、大手の査定金額も知ることができます。

point037_06机上査定にすれば、不動産業者が来訪しないので、安心
イエウールの申し込み画面上の査定方法の箇所で、「机上査定」を選択すれば、あなたの自宅に不動産業者が訪問することはありません。単に売却金額を知りたいだけという方でも、ご利用できます。
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以上のようなメリットがありますので、マンションを売るか、貸すか、悩んでいるなら、早速、イエウールで、売却金額を査定するようにしましょう。

申し込みは下記のページより可能です。

マンション無料一括査定:イエウールのページはこちらをクリック>>>


2)マンションを貸す場合の家賃収入をチェックする方法

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マンションを貸す場合の家賃収入がいくらになるのか、とても簡単に調べる方法があります。それが、マンション貸す.comというサイトを利用することです。

こちらのサイトにはたくさんの不動産業者が登録されておりまして、複数の不動産業者の査定金額をとっても簡単にチェックできます。

マンション貸す.comを利用するメリット

point037_06申し込みはたったの60秒!
point037_06複数の不動産業者に無料で査定依頼をできる
point037_06査定金額は業者によって違っており、比較検討することで、高い金額で貸すことができる!

マンションを売るか貸すか決定するために、マンションの家賃収入を知りたいなら、早速、下記のマンション貸す.comで査定依頼を行いましょう。

マンション貸す.com 無料査定申込みは、こちらをクリック>>>

これらを行い、マンションの売却金額/貸出金額を確認し、メリット/デメリットを考慮した上で、最終的に、マンションを売るか貸すかどうかを決定するようにしましょう。