土地を売るためには、様々な手続きを行う必要があります。
売却する際には、様々な費用・税金が発生します。
これから土地を売る予定があるなら、ぜひ、事前に、どれぐらいの費用・税金が発生するのか、確認をしておくようにしましょう。

なお、、、
土地を売る際には、できるかぎり、高く売りたいというのが本音ですよね!
これから説明させていただく方法を行っていただくことで、相場よりも、高い値段で土地を売ることができますので、ぜひ、お試しください。

では、これから土地を売る予定のある方へ、
土地を売却するには、どのような費用・税金が発生するのか?また、高く土地を売るには、どのような方法で売却手続きを行えば良いのか?説明させて頂きますね。

高く土地売るには?土地売る際の費用・税金・高値で売却する方法を解説

土地売る際の費用について説明します!
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○不動産業者に依頼することで、仲介手数料の費用/価格が必要になります!

土地売るには、一般的に、不動産業者に売却手続きを依頼することになります。
不動産業者に依頼することで、不動産業者が宣伝/広告活動を行ってくださり、購入希望者を集めていただいたり、専門的な知識が必要な契約についても、サポートをしていただけます。
スムーズに、トラブルなく、土地売るために、不動産業者に依頼するようにしましょう。

ただし、不動産業者に売却手続きを依頼する場合は、不動産仲介手数料を支払う必要があります。

不動産業者に支払う手数料は下記のとおりとなります。

・土地の売却金額が400万円未満の場合

手数料(上限値)=売却金額のおよそ5%程度

・土地の売却金額が400万円超の場合

手数料(上限値)=売却金額の3%+6万円+消費税

となります。

この手数料は上限ですので、不動産業者によっては、この手数料よりも、低い金額/費用で提示するところもあります。

★仲介手数料は値引きできるのか???

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不動産業者に支払う仲介手数料はとても高くなります。

例えば、仮に土地が2000万円で売ることができた場合、不動産業者へ支払う仲介手数料は、

(2000万円X3%+6万円)X1.08
=712,800円

となります。

かなり高額の手数料となりますので、本音を言えば、この手数料を値引きしたいという方も、たくさんいらっしゃるでしょう。

ただ、不動産業界は一般的なお店と違い、値引きは簡単にできません。
仲介手数料を値引きするという習慣がないので、値引きすることはほとんどありません。

特に、誰もが知っているような財閥系の大手不動産会社では、仲介手数料を一切値引きしません。
もし、値引きをしようとお願いすれば、土地売却の手続きを断られることも十分にありえますので、注意が必要です。
一方で、中小規模の不動産業者であれば、仲介手数料/費用の値引きに対応してもらえる業者もあるようです。

正直言いますと、たとえ、中小の不動産業者にお願いして、値引きできることになったとしても、値引きをすることはオススメできません。

値引きを依頼することで、土地売却に使える宣伝費/広告費/人件費をおさえられてしまったり、自分の土地を真剣に売ってもらえない可能性もあり、結果的に、土地の売り値が、大幅に下がってしまうこともありえるからです。

仲介手数料を10万円下げて、得したと思ったけれど、土地の売却金額が50万円以上も安くなってしまったというのでは、トータルでは、-40万円の損失になってしまうわけです。ですので、不動産/土地を高く売ってもらうためにも、仲介手数料の値引きはしない、もしくは、値引きをお願いするにしても、10万円程度の程々にしておくようにしましょう。

○登記関連費用も必要になります!
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土地の売却時には、登記関連の手続きを行う必要があります。この手続は司法書士に依頼します。

所有権の抹消・抵当権の抹消(住宅ローン残高がある場合)に関する手続き費用として、司法書士に、だいたい3-6万円ぐらいを支払う必要があります。

○測量費用が発生する場合あり!特に、都市部では必要!
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一般的には、土地の売却時には、境界確認書(筆界確認書)を買い主から求められます。

土地の境界がはっきりわからない状態では、どこまでが自分の土地であるのか、買い主に不安が残ります。

実際、土地の境界がわからない状態で、購入後の土地に住宅を建てた後、「隣人から、境界を超えている!」と非難されるなど、隣人とのトラブルに巻き込まれることも十分にありえます。

このようなことを避けるために、買い主の多くは、「境界確認書」を求めます。ですので、土地を売却する際には、測量を行い、「境界確認書」を準備しておくようにしましょう。

境界確認書の作成/土地の測量については、土地家屋調査士に任せると良いでしょう。だいたい、30-60坪ぐらいの測量費用で、35万円前後になります。

*測量費用は意外に高いので、土地の非常に安い地方や田舎では、測量費用を節約するために、境界確認をしないで、土地を売却することもあります。田舎/地方では、土地は広いし、地価がそもそも低いので、少しぐらい、正しい境界とずれていても気にしないことが多いです。
田舎で広い土地の場合は、大目に見てもらえますが、田舎以外の一般的な住宅地では、境界がわからないのは、トラブルのもとになります。買い主に迷惑が掛からないように、境界確認書を準備してから、売却をするようにしましょう。

○印紙代金の費用が発生します!これは必ず必要!
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土地を売る際には、印紙税の支払いが必要です。

【土地の売却金額/価格】
10万円超-50万円以下       印紙税 200円
50万円超-100万円以下       印紙税 500円
100万円超-500万円以下     印紙税 1,000円
500万円超-1,000万円以下    印紙税 5,000円
1,000万円超-5,000万円以下   印紙税 10,000円
5,000万円超-1億円以下     印紙税 30,000円

*印紙は契約書に貼ります。
*平成30年3月末までは印紙税の軽減措置があります。上記の印紙税額は軽減措置により税金が下げられた税額となっています。

○印紙税以外の税金も必要な場合あり!:土地売却税(所得税/住民税)の税金について!
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土地売却により収益(売却代金ー経費)がでた場合は、下記の税金が発生します。
以下は国税庁のページから主に引用させていただきました。

・譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地を売却した場合

a)課税短期譲渡所得金額の計算

課税短期譲渡所得金額=売却代金-(取得費+譲渡費用)-特別控除

b)税金の計算

税額=課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

(例)
課税短期譲渡所得金額が800万円の場合

(1)所得税

800万円×30%=240万円

(2)復興特別所得税

240万円×2.1%=5万400円

(3)住民税

800万円×9%=72万円

・売却した年の1月1日現在の所有期間が5年超の土地を売却した場合

a)課税長期譲渡所得金額の計算

課税長期譲渡所得金額=売却代金-(取得費+譲渡費用)-特別控除

b)税額の計算

税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)

(例)
30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億5,000万円、
土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が1億円、
譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合

課税長期譲渡所得金額
1億5,000万円-(1億円+500万円)=4,500万円

(1)所得税
4,500万円×15%=675万円

(2)住民税
4,500万円×5%=225万円

これらの税金(所得税/住民税)ですが、実は、多くの方は、支払う必要がありません。

point037_04特別控除で、多くの方が税金(所得税/住民税)の支払いは必要なし!
土地売却時の税金(所得税/住民税)についてですが、居住していた土地を売る場合、特別控除を適用できます。

特別控除の適用条件は、(居住していた家屋+土地)を売却した場合、もしくは、(居住していた家屋を取り壊し更地にした土地)を売却した場合に、適用できます。
特別控除の金額は3,000万円もありまして、3,000万円以上の利益(売却金額-経費)がでなければ、税金(所得税/住民税)は発生しません。
実際には、土地を売る際に、3,000万円以上の利益が出る方はそれほど多くありませんので、所得税/住民税を支払う方は、あまりいらっしゃいません。
あなたの土地を売却しても、3,000万円を超える利益がでないのであれば、税金は、印紙税のみとなります。

以上が、土地売却時にかかる主な費用です。
では、最後に、土地を高く売るための方法について説明をいたしますね。

土地を高く売るためには、複数の不動産業者へ、土地価格査定依頼をしましょう!

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土地を高く売るためには、複数の不動産業者へ、土地価格査定依頼をするようにしてください。
実は、土地の査定金額は、過去の取引価格をもとに、各不動産仲介業者が自由に設定しております。
そのため、不動産業者によって、土地の売却・査定価格は、大きく異なることが多々あります。

実際には、最終的な金額が100万円以上差がつくことも多々あります。

ですので、高く土地を売るには、ぜひ、複数の不動産業者へ査定をお願いしてください。
最低でも3社以上の不動産業者へ査定をすることをオススメします。

なお、一社一社の不動産業者へ査定依頼をするのはとても面倒ですので、複数の業者へ査定依頼する際には、不動産査定一括サイトを利用しましょう。

私がオススメするのは下記のイエウールというサイトです。
イエウールなら、最大で6社の不動産業者へ、土地の査定依頼を申込みできます。
大手から中小の不動産業者が1200社も登録されており、その中から、あなたの土地物件に適した、不動産業者を紹介していただけます。

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